万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tu寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月án)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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