“现在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了(le)半天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款(kuǎn)的(de)，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个(gè)方(fāng)面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市场(chǎng说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用)表现相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的(de)一家房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用　对(duì)房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还(hái)是(shì)看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速度并(bìng)没(méi)有(yǒu)那么(me)快，所以要规避(bì)公司(sī)净(jìng)负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较(jiào)好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用电(diàn)器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会(huì)越来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团(tuán)和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块(kuài)中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润(rùn)，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用(de)是，他(tā)似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因为(wèi)物(wù)业公(gōng)司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

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