饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务(仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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