OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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