近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募RExl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤ITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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