文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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