文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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