近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　大冤种什么意思，大冤种是骂人吗trong>普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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