导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量trong>如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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