导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàn十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖g)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(z十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖hì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖