文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(f开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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