5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、tan1等于多少，tan1等于多少兀华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(ttan1等于多少，tan1等于多少兀ǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 tan1等于多少，tan1等于多少兀