5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式500万越南盾是多少人民币，1人民币=下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业500万越南盾是多少人民币，1人民币=总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、500万越南盾是多少人民币，1人民币=成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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