OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yò鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救u)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xià鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救n)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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