近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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