OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决(桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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