5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了rong>公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐ几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了ng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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