OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(s饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思hì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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