5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(ch硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗ǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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