导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(z你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思hái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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