近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dì中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名ng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名)之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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