近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。<网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊/p>

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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