文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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