导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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