导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　李宇春的现任丈夫是谁　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(q李宇春的现任丈夫是谁ián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，李宇春的现任丈夫是谁看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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