5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wà身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的i)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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