近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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