5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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