近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明(m世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼íng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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