导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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