饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(l但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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