5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元预期收益率计算公式 预期收益率是什么，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧预期收益率计算公式 预期收益率是什么发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún预期收益率计算公式 预期收益率是什么)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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