5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dān为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机g)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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