万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物p>

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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