近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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