饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并(bì一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米ng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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