近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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