5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，20脱销什么意思啊，什么叫做脱销22年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场脱销什么意思啊，什么叫做脱销大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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