万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(d不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友e)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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