文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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