文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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