万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(q大冤种什么意思，大冤种是骂人吗iān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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