饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、431mm是多少厘米 431mm是多少米服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)431mm是多少厘米 431mm是多少米，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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