万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(p一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人éi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(sh一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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