万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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