万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(y郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊ī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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