导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说<稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字strong>户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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