导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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