文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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