饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点>

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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